ITP al comprar vivienda de segunda mano: cuánto se paga

Comprar una vivienda de segunda mano en España es un hito financiero y personal de gran envergadura, pero a menudo el entusiasmo de la adquisición se ve frenado por la complejidad de los impuestos asociados. A diferencia de la obra nueva, que está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), las transacciones de inmuebles usados están gravadas por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), un tributo cedido a las Comunidades Autónomas que puede variar drásticamente según la localización del inmueble. Comprender el funcionamiento de este impuesto, sus tipos impositivos, las bonificaciones existentes y los nuevos criterios de valoración de la Hacienda pública es fundamental para evitar sorpresas financieras y sanciones administrativas que puedan comprometer tu inversión.

¿Qué es el ITP y por qué se aplica a las viviendas de segunda mano?

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), es el tributo que grava las transmisiones de bienes que ya forman parte del patrimonio de un particular. Su marco normativo estatal se encuentra regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

A diferencia de lo que ocurre con la compra de una vivienda nueva —donde el comprador paga el 10% de IVA (o el 4% si es vivienda de protección oficial en régimen especial) al promotor—, en las transmisiones entre particulares no se aplica el IVA. En su lugar, el comprador debe liquidar el ITP a la Hacienda de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble, independientemente de dónde resida el comprador o dónde se firme la escritura pública ante notario. El sujeto pasivo del impuesto, es decir, la persona obligada por ley al pago, es siempre el adquirente (el comprador), tal y como establece el artículo 8 de la citada ley reguladora.

El Valor de Referencia del Catastro: La nueva base imponible

Desde el 1 de enero de 2022, las reglas del juego para calcular el ITP cambiaron de forma sustancial con la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. Anteriormente, el impuesto se calculaba sobre el valor real de la compraventa (el precio pactado entre las partes), salvo que Hacienda demostrara que el valor de mercado era superior mediante una comprobación de valores.

Hoy en día, la base imponible del ITP está determinada por el Valor de Referencia del Catastro, salvo en casos muy específicos:

• Si el precio de compra es superior al Valor de Referencia: Se tributará por el precio de compra (la base imponible siempre será la mayor de las dos cifras).
• Si el Valor de Referencia es superior al precio de compra: Se tributará obligatoriamente por el Valor de Referencia catastral, a menos que el comprador impugne dicho valor demostrando que el inmueble tiene taras o un estado de conservación deficiente que justifique un valor menor.
• Si el inmueble no tiene asignado un Valor de Referencia: La base imponible será el valor de mercado o el precio de escritura, el que sea mayor.

Este Valor de Referencia es determinado anualmente por la Dirección General del Catastro mediante el análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias realizadas ante notario en cada zona, por lo que no tiene en cuenta el estado interior de reforma de la vivienda concreta, sino parámetros macroeconómicos y de ubicación.

¿Cuánto se paga de ITP? Tipos impositivos por Comunidades Autónomas

Dado que el ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, cada región tiene la potestad de fijar su propio tipo de gravamen general, así como de establecer tipos reducidos para determinados colectivos. El tipo general en España oscila actualmente entre el 4% y el 11%.

A continuación, se detallan los tipos generales aplicables en las distintas Comunidades Autónomas para el año en curso:

• País Vasco: 4% (el tipo más bajo de España, con un 2,5% para vivienda habitual bajo ciertos límites de superficie).
• Comunidad de Madrid: 6% (tipo único general).
• Navarra: 6% (tipo general, con reducciones para familias numerosas).
• Canarias: 6,5% (con escala progresiva en algunas islas).
• La Rioja: 7% (tipo general).
• Aragón: 8% (con tipos incrementados para viviendas de lujo).
• Asturias: Escala progresiva del 8% al 10% según el valor del inmueble.
• Castilla y León: 8% (tipo general).
• Castilla-La Mancha: 9% (tipo general).
• Andalucía: 7% (tipo único general simplificado recientemente).
• Galicia: 8% (tipo general).
• Región de Murcia: 8% (tipo general).
• Islas Baleares: Escala progresiva del 8% al 13% (este último para inmuebles de más de 2.000.000 €).
• Cataluña: 10% (tipo general para inmuebles de hasta 1.000.000 €, y 11% para el exceso de dicha cantidad).
• Comunidad Valenciana: 10% (tipo general, con escala del 11% para inmuebles de gran valor).
• Extremadura: Escala progresiva del 8% al 11%.
• Cantabria: Escala progresiva del 8% al 10%.
• Ceuta y Melilla: 6% (con una bonificación estatal del 50% en la cuota si se reside allí, quedando un tipo efectivo del 3%).

Tipos reducidos para colectivos vulnerables o específicos

La mayoría de las Comunidades Autónomas contemplan tipos de ITP reducidos (que suelen oscilar entre el 1,2% y el 5%) para incentivar el acceso a la vivienda de ciertos sectores de la población. Los colectivos que habitualmente pueden beneficiarse de estas reducciones son:

1. Jóvenes menores de 30, 32 o 35 años (según la comunidad) que adquieran su vivienda habitual, a menudo condicionado a que sus ingresos anuales no superen un límite fijado.
2. Familias numerosas o monoparentales, siempre que la vivienda adquirida sea su residencia habitual.
3. Personas con discapacidad (normalmente con un grado de minusvalía igual o superior al 33% o al 65%).
4. Adquirentes de Viviendas de Protección Oficial (VPO).
5. Viviendas situadas en municipios con riesgo de despoblación (zonas rurales o de la "España vaciada").

Ejemplos prácticos de cálculo del ITP

Para comprender el impacto real de este impuesto en el presupuesto de compra, analizaremos dos escenarios con diferentes ubicaciones geográficas y condiciones del comprador.

Ejemplo 1: Compra de vivienda general en Cataluña

Carlos compra un piso de segunda mano en Barcelona por un precio de 250.000 €. Tras consultar la Sede Electrónica del Catastro, comprueba que el Valor de Referencia del inmueble es de 210.000 €.

• Base imponible: Al ser el precio de compra (250.000 €) superior al Valor de Referencia (210.000 €), la ley obliga a tributar por el importe de la compraventa.
• Tipo impositivo aplicable: En Cataluña, el tipo general del ITP es del 10%.
• Cálculo: 250.000 € x 10% = 25.000 €.
• Resultado: Carlos deberá pagar 25.000 € de ITP.

Ejemplo 2: Compra con tipo reducido para jóvenes en Andalucía

Sofía, de 32 años, compra su primera vivienda habitual en Sevilla por 130.000 €. El Valor de Referencia catastral coincide con el precio de compra. Sus ingresos anuales son inferiores a 25.000 €.

• Base imponible: 130.000 €.
• Tipo impositivo aplicable: Andalucía ofrece un tipo reducido del 3,5% para menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual por un valor inferior a 150.000 € (y cumplan límites de renta).
• Cálculo: 130.000 € x 3,5% = 4.550 €.
• Resultado: Sofía pagará 4.550 € en lugar de los 9.100 € que le corresponderían con el tipo general del 7%, ahorrando 4.550 €.

Trámites prácticos paso a paso para liquidar el ITP

La autoliquidación y pago del ITP es responsabilidad directa del comprador. El proceso debe realizarse siguiendo estos pasos rigurosos:

1. Obtener la documentación necesaria: Necesitarás la copia simple de la Escritura Pública de Compraventa otorgada ante notario, el Documento Nacional de Identidad (DNI) o NIE del comprador y del vendedor, y el justificante del Valor de Referencia Catastral.
2. Cumplimentar el Modelo 600: Este es el modelo oficial para la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se puede rellenar de forma telemática a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente o adquirirlo físicamente en sus oficinas delegadas.
3. Calcular la cuota tributaria: Introduce la base imponible (el mayor valor entre el escriturado y el de referencia) y aplica el tipo impositivo (general o reducido si cumples los requisitos documentales).
4. Efectuar el pago: El pago se puede realizar mediante pasarela de pago online con certificado digital, o bien imprimiendo el documento de pago y acudiendo a una entidad bancaria colaboradora.
5. Presentar la autoliquidación: Una vez pagado, debes presentar el Modelo 600 junto con la copia simple de la escritura en la oficina de la Agencia Tributaria autonómica correspondiente (de forma presencial o telemática). Este paso es imprescindible para obtener el sello de presentación, sin el cual el Registro de la Propiedad no inscribirá la vivienda a tu nombre.

Plazo de presentación

El plazo para autoliquidar y presentar el ITP es de 30 días hábiles (en algunas Comunidades Autónomas, como Cataluña o Canarias, el plazo es de un mes natural) a contar desde el día siguiente a la firma de la escritura pública de compraventa.

Errores que debes evitar al pagar el ITP

• Ignorar el Valor de Referencia del Catastro: Declarar únicamente por el precio de compra si este es inferior al Valor de Referencia catastral provocará de forma casi automática una propuesta de liquidación provisional por parte de la Hacienda autonómica, exigiéndote la diferencia más intereses de demora y posibles sanciones.
• Perder el plazo de presentación: Presentar el Modelo 600 fuera del plazo de 30 días hábiles conlleva recargos extemporáneos que van desde el 1% al 15% (más intereses si se superan los 12 meses de retraso), incluso si realizas la presentación de forma voluntaria sin requerimiento previo de la Administración.
• Aplicar tipos reducidos sin cumplir estrictamente los requisitos: Autoliquidar el impuesto con un tipo reducido (por ejemplo, por familia numerosa o discapacidad) sin contar con el título oficial en vigor en la fecha de devengo del impuesto dará lugar a una regularización fiscal y sanciones de hasta el 50% de la cantidad dejada de ingresar.
• No conservar la documentación justificativa: Debes guardar el Modelo 600 sellado y el justificante de pago bancario durante al menos 4 años (plazo de prescripción del impuesto), ya que la administración puede requerir la comprobación de la autoliquidación en cualquier momento dentro de este periodo.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si el precio de venta real de la casa es menor que el Valor de Referencia de Catastro?

Por ley, estás obligado a tributar por el Valor de Referencia de Catastro aunque hayas pagado menos por la vivienda. No obstante, puedes liquidar el impuesto basándote en el Valor de Referencia y, acto seguido, presentar una solicitud de rectificación de la autoliquidación ante la Hacienda autonómica, aportando pruebas periciales (fotografías, presupuestos de reforma, informes técnicos) que demuestren que el valor real del inmueble es inferior debido a su estado físico de conservación o taras estructurales.

¿Los extranjeros residentes y no residentes pagan el mismo ITP?

Sí. El ITP no discrimina por la nacionalidad o la residencia fiscal del comprador. Lo único que determina el impuesto y el tipo aplicable es la ubicación física del inmueble dentro del territorio español. Un comprador extranjero pagará exactamente el mismo porcentaje de ITP que un ciudadano español en la misma Comunidad Autónoma.

¿El ITP se puede financiar con la hipoteca?

Por lo general, los bancos conceden financiación hipotecaria por un máximo del 80% del valor de tasación o de compra del inmueble. Esto significa que los gastos de compraventa, incluido el ITP (que suele representar entre el 6% y el 11% del precio), deben ser aportados por el comprador como ahorros previos (el denominado "20% de entrada + 10% de gastos").

¿Quién paga el ITP si hay varios compradores?

Si una vivienda es adquirida por varias personas (por ejemplo, una pareja al 50% cada uno), el impuesto se devenga de forma proindiviso. Se debe presentar un único Modelo 600 identificando a todos los adquirentes como sujetos pasivos, o bien presentar un Modelo 600 individual por cada comprador, liquidando cada uno la parte proporcional del impuesto correspondiente a su porcentaje de adquisición.

En resumen

• El ITP es el impuesto que grava la compra de viviendas de segunda mano y debe pagarlo siempre el comprador.
• La base imponible se calcula sobre el mayor valor entre el precio de compra escriturado y el Valor de Referencia del Catastro.
• Los tipos impositivos generales varían según la Comunidad Autónoma, oscilando entre el 4% y el 11%.
• Existen tipos reducidos significativos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y adquirentes de vivienda habitual de bajo coste.
• El plazo estricto para liquidar y presentar el Modelo 600 es de 30 días hábiles (o un mes, según la región) desde la firma de la escritura.
• No pagar a tiempo o aplicar deducciones sin cumplir los requisitos legales acarrea recargos y sanciones de Hacienda.

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