Gastos de comprar una vivienda: quién paga qué

Comprar una vivienda en España es uno de los hitos financieros y personales más importantes en la vida de cualquier persona, pero también un proceso complejo que suele generar incertidumbre, especialmente en lo relativo a la factura final. Más allá del precio de venta acordado con el vendedor, la adquisición de un inmueble lleva aparejada una serie de desembolsos en concepto de impuestos, honorarios notariales, registrales y de gestión que pueden incrementar el coste total de la operación de forma notable. En esta guía redactada por los expertos jurídicos de AbogadoAI, desglosamos con precisión técnica y claridad divulgativa quién debe pagar cada gasto según la legislación española vigente, los plazos que debes respetar y cómo calcular el presupuesto real para evitar sorpresas financieras de última hora.

El marco legal: ¿Quién está obligado a pagar cada gasto?

Para entender el reparto de los gastos en la compraventa de una vivienda, debemos acudir principalmente al Código Civil español, que establece las reglas generales de fondo, sin perjuicio de los pactos privados a los que puedan llegar las partes (comprador y vendedor) y de la normativa fiscal específica de cada Comunidad Autónoma.

El artículo de referencia esencial es el artículo 1455 del Código Civil, el cual establece un criterio de reparto supletorio si las partes no pactan lo contrario:

• Los gastos de otorgamiento de escrituras (la matriz de la escritura en la notaría) serán de cuenta del vendedor.
• Los gastos de la primera copia de la escritura y los demás posteriores a la venta (inscripción en el Registro de la Propiedad, impuestos, etc.) serán de cuenta del comprador.

No obstante, en la práctica mercantil y residencial de nuestro país, es absolutamente habitual y legal pactar que el comprador asuma la totalidad de los gastos de escrituración (salvo la plusvalía municipal, cuyo sujeto pasivo por ley es siempre el vendedor en caso de transmisión onerosa).

Es fundamental precisar que, aunque la transacción se enmarque en el sector residencial, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) regulan principalmente los contratos de alquiler y la política de vivienda pública, por lo que el peso de la regulación de la compraventa pura sigue recayendo sobre el Código Civil, la legislación hipotecaria y las normativas tributarias estatales y autonómicas.

Desglose de gastos e impuestos: Comprador vs. Vendedor

A continuación, analizamos de forma pormenorizada cada uno de los conceptos económicos que intervienen en la operación y a quién corresponde legal y contractualmente su pago.

1. Los gastos de Notaría

Los honorarios de los notarios (denominados aranceles) están regulados por el Estado mediante un Real Decreto, lo que significa que todos los notarios de España cobran exactamente lo mismo por el mismo servicio, aunque pueden aplicar un descuento máximo del 10%.

• ¿Quién paga? Según el Código Civil, corresponden al vendedor los costes de la escritura matriz y al comprador los de las copias. Sin embargo, en el 95% de las compraventas se pacta que el comprador asuma el 100% de este coste.
• Importe estimado: Suele oscilar entre los 600 € y los 1.200 €, dependiendo del precio de la vivienda, del número de folios del documento y de si existe o no financiación hipotecaria asociada.

2. Los gastos del Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad es un paso voluntario pero prácticamente obligatorio para gozar de seguridad jurídica frente a terceros y requisito indispensable si se solicita una hipoteca.

• ¿Quién paga? Corresponde siempre al comprador, ya que es el principal interesado en que el inmueble figure a su nombre de forma oficial.
• Importe estimado: Al igual que los notarios, los registradores cobran según aranceles aprobados por el Gobierno. El coste suele situarse entre los 400 € y los 800 €.

3. Los gastos de Gestoría

La gestoría es la entidad privada encargada de tramitar el pago de los impuestos correspondientes y de presentar los documentos en el Registro de la Propiedad para su inscripción definitiva.

• ¿Quién paga? El comprador, que es quien contrata sus servicios de tramitación. En caso de que exista hipoteca, la gestoría suele ser impuesta por la entidad bancaria para asegurar que la garantía hipotecaria quede correctamente inscrita.
• Importe estimado: No está regulado por ley. Suele rondar los 250 € a 500 € por expediente.

4. La factura fiscal: Impuestos sobre la compraventa

La fiscalidad es el capítulo más cuantioso de la operación y varía radicalmente si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano.

#### A) Vivienda de Obra Nueva (Primeras entregas)

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): El comprador debe pagar un 10% con carácter general sobre el precio de venta escriturado. En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), este tipo puede reducirse al 4% según la Comunidad Autónoma.
• AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Este impuesto autonómico grava la firma del documento notarial. El tipo de gravamen varía según la Comunidad Autónoma, situándose generalmente entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compraventa. Lo abona íntegramente el comprador.

#### B) Vivienda de Segunda Mano (Segundas y posteriores transmisiones)

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): No se paga IVA. En su lugar, el comprador debe abonar el ITP a la Hacienda de su Comunidad Autónoma. El tipo general oscila entre el 6% y el 10% del valor de referencia de Catastro (o del valor de compra si este es superior). Existen tipos reducidos (de entre el 3% y el 5%) para colectivos vulnerables, jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad en la mayoría de regiones.

#### C) El impuesto del Vendedor: El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o "Plusvalía Municipal"

• Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se asienta la vivienda durante los años en los que el vendedor ha sido propietario.
• ¿Quién paga? Por ley, el sujeto pasivo es el vendedor. Cualquier pacto en el que se obligue al comprador a pagar la plusvalía municipal en una transacción entre un profesional y un consumidor se considera una cláusula abusiva y nula de pleno derecho.

¿Y si hay hipoteca? El reparto tras la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

Si para adquirir la vivienda necesitas solicitar un préstamo hipotecario, debes saber que las reglas de juego cambiaron radicalmente a favor del consumidor tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Actualmente, el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca queda configurado de la siguiente manera:

• Gastos que asume el BANCO:
• Los honorarios de la Notaría de la escritura de préstamo hipotecario.
• Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Los honorarios de la Gestoría encargada de tramitar la hipoteca.
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca.
• Gastos que asume el COMPRADOR (Cliente):
• La Tasación del inmueble: Es obligatoria para determinar el valor de garantía de la vivienda. Su coste oscila entre los 300 € y los 600 € y tiene una validez de 6 meses.
• Su propia copia de la escritura de hipoteca (si la solicita).
• La comisión de apertura del préstamo (si el banco la aplica contractualmente).

Los trámites prácticos paso a paso

Para que la operación se desarrolle con plenas garantías legales y financieras, te recomendamos seguir este itinerario cronológico:

1. Estudio de viabilidad financiera y solicitud de nota simple: Antes de entregar ninguna señal, solicita una Nota Simple Informativa en el Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular real de la vivienda y si está libre de cargas (hipotecas previas, embargos o servidumbres).
2. Firma del contrato de arras: Es un contrato privado donde comprador y vendedor se comprometen a realizar la compraventa en un plazo determinado, entregando el comprador una señal (habitualmente el 10% del precio de venta). Aquí se debe pactar expresamente el reparto de los gastos notariales.
3. Tasación de la vivienda: Si necesitas hipoteca, contrata a una tasadora homologada por el Banco de España para conocer el valor oficial del inmueble.
4. Provisión de fondos: Unos días antes de la firma en notaría, la gestoría te solicitará que ingreses en una cuenta de custodia una cantidad de dinero (provisión de fondos) para hacer frente a los impuestos y aranceles de la compraventa. Esta cantidad suele rondar el 10% o 12% del precio del inmueble si es de segunda mano.
5. Firma de la escritura pública ante Notario: Se produce la entrega de llaves y el pago del precio restante mediante cheque bancario conformado o transferencia OMF. El Notario lee y autoriza la escritura pública de compraventa (y la de hipoteca, si procede).
6. Liquidación de impuestos e inscripción registral: En un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma, la gestoría presentará la autoliquidación de los impuestos (ITP o IVA/AJD) e inscribirá la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad.
7. Liquidación definitiva de la provisión de fondos: Meses después, la gestoría te entregará las escrituras originales, las facturas originales de notario, registrador y gestor, y te devolverá el dinero sobrante de la provisión de fondos inicial.

Ejemplos prácticos con cifras reales

Para visualizar con claridad el impacto económico de estos conceptos, analicemos dos escenarios habituales de compraventa en España.

Ejemplo 1: Javier compra un piso de segunda mano en Madrid por 200.000 € (sin hipoteca)

Javier ha ahorrado lo suficiente para comprar un piso de segunda mano en la Comunidad de Madrid directamente, sin necesidad de solicitar un préstamo al banco. El precio acordado es de 200.000 €.

• Precio de compraventa: 200.000 €
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): En Madrid el tipo general es del 6%. Por tanto: 200.000 € x 6% = 12.000 €.
• Notaría (estimado): 750 €.
• Registro de la Propiedad (estimado): 450 €.
• Gestoría (estimado): 300 €.
• Gasto total de la operación para Javier: 200.000 € + 12.000 € + 750 € + 450 € + 300 € = 213.500 €.
• Nota: El vendedor del piso tendrá que pagar por su cuenta el impuesto de plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.

Ejemplo 2: Sofía compra un piso de obra nueva en Valencia por 250.000 € (con hipoteca del 80%)

Sofía adquiere un piso a estrenar a una promotora en la Comunidad Valenciana por 250.000 €. Para ello, solicita una hipoteca de 200.000 € (el 80% del valor de compra).

• Precio de compraventa: 250.000 €
• IVA (10%): 250.000 € x 10% = 25.000 €.
• AJD de la compraventa (1,5% en C. Valenciana): 250.000 € x 1,5% = 3.750 €.
• Notaría de la compraventa (estimado): 850 €.
• Registro de la Propiedad de la compraventa (estimado): 500 €.
• Gestoría de la compraventa (estimado): 350 €.
• Tasación de la vivienda (asumida por Sofía): 400 €.
• Los gastos de la escritura de hipoteca (notaría de hipoteca, registro de hipoteca, gestoría de hipoteca e impuesto AJD de la hipoteca) son pagados íntegramente por su banco.
• Gasto total de la operación para Sofía: 250.000 € + 25.000 € + 3.750 € + 850 € + 500 € + 350 € + 400 € = 280.850 €.
• Sofía necesitará aportar de sus propios ahorros la suma de 80.850 € (los 50.000 € que no le financia el banco más los 30.850 € de gastos asociados).

Errores que debes evitar

• No calcular el colchón de gastos de antemano: El error más común es disponer únicamente del dinero equivalente a la entrada de la vivienda (normalmente el 20% que no financian los bancos). Debes contar siempre con un colchón adicional de entre el 10% y el 12% del valor del inmueble para hacer frente a los impuestos y aranceles descritos.
• Ignorar el Valor de Referencia del Catastro: Desde el 1 de enero de 2022, la base imponible del ITP no es el precio que pagas por la vivienda, sino el "Valor de Referencia" que determina la Dirección General del Catastro. Si compras un piso por 150.000 € pero su Valor de Referencia catastral es de 180.000 €, Hacienda te exigirá el pago de impuestos sobre los 180.000 €. Consúltalo siempre antes de firmar las arras.
• Aceptar que el comprador pague la Plusvalía Municipal por contrato: Si compras a un promotor o a una empresa inmobiliaria, cualquier cláusula que te obligue a pagar la plusvalía municipal o los gastos de cancelación de la hipoteca previa del vendedor es ilegal. No firmes contratos con estas cláusulas abusivas sin antes revisarlos con un experto legal.
• No solicitar la devolución de la provisión de fondos: Tras la inscripción de la vivienda, la gestoría debe entregarte las facturas originales detalladas y el saldo restante de la provisión de fondos. Exige este desglose; a veces pasan meses y las gestorías olvidan liquidar los saldos sobrantes a favor del comprador.

Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Quién paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) el año de la compraventa?

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el IBI debe repartirse entre comprador y vendedor en proporción al tiempo que cada uno haya sido propietario de la vivienda durante el año natural (salvo pacto en contrario). El sujeto pasivo que figura a fecha 1 de enero en el Ayuntamiento es el vendedor, quien recibe el recibo completo, pero este tiene derecho a repercutir al comprador la parte proporcional por los meses restantes del año.

¿Qué pasa si el vendedor tiene una hipoteca pendiente sobre la vivienda que voy a comprar?

Los gastos de cancelación económica y registral de la hipoteca previa del vendedor (comisiones de cancelación, notaría, registro y gestoría para liberar la carga) corresponden exclusivamente al vendedor. La vivienda debe transmitirse al comprador completamente "libre de cargas".

¿Tengo derecho a elegir el notario ante el que firmar la escritura?

Sí, como comprador tienes el derecho constitucional y legal de elegir libremente el notario ante el que se autorizará la escritura pública de compraventa, especialmente si eres tú quien asume la mayor parte de los costes de tramitación o si contratas financiación bancaria.

¿Existen deducciones fiscales para jóvenes que compren su primera vivienda?

Sí, la inmensa mayoría de las Comunidades Autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP (que pueden bajar del tipo general del 8-10% hasta un 3% o 5%) para jóvenes menores de 30, 32 o 35 años (según la región) que adquieran su vivienda habitual, siempre que no superen ciertos límites de renta anual.

En resumen

• El comprador debe reservar entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda para cubrir los gastos e impuestos asociados a la compraventa.
• Los impuestos principales son el IVA (10%) y el AJD para viviendas nuevas, o el ITP (6% al 10%) para viviendas de segunda mano.
• El vendedor tiene la obligación legal de pagar el impuesto de Plusvalía Municipal y los gastos de cancelación de su hipoteca previa.
• Si solicitas una hipoteca, el banco está obligado por ley a asumir los costes de notaría, registro, gestoría e impuestos (AJD) del préstamo; tú solo pagarás la tasación.
• Es imprescindible comprobar el Valor de Referencia de Catastro del inmueble antes de firmar para evitar liquidaciones complementarias de Hacienda.

Información jurídica de carácter general, no es asesoramiento jurídico personalizado. Para tu caso concreto, plantea tu consulta gratis en AbogadoAI — respuestas basadas en la legislación española (BOE), en tu idioma.