Comunidad de propietarios: derramas y cómo se aprueban

Vivir en una comunidad de propietarios en España ofrece grandes ventajas, pero también conlleva responsabilidades compartidas que, a menudo, generan dudas y conflictos vecinales. Entre todos los temas que se tratan en las juntas de vecinos, las derramas son, sin duda, el asunto que más suspicacias y debates suscita debido a su impacto directo en el bolsillo de los propietarios. Comprender qué son exactamente estas aportaciones extraordinarias, cómo se aprueban legalmente y quién debe pagarlas —especialmente si hay inquilinos de por medio— es fundamental para garantizar una convivencia pacífica y evitar problemas legales.

¿Qué es una derrama y cuál es su marco legal?

Una derrama es un pago extraordinario y puntual que deben afrontar los propietarios de las viviendas y locales de un edificio para sufragar gastos que no están cubiertos por el presupuesto ordinario de la comunidad. A diferencia de las cuotas ordinarias (destinadas a la luz, la limpieza o el mantenimiento habitual), las derramas se destinan a obras de reparación, conservación, accesibilidad o mejoras del inmueble.

El marco normativo que regula las derramas en España se asienta principalmente en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). Aunque el Código Civil español regula la copropiedad en sus artículos 396 y siguientes, es la LPH la norma específica que detalla el funcionamiento de las comunidades de vecinos. Asimismo, cuando la vivienda está alquilada, entra en juego la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) para determinar a quién corresponde asumir este coste.

De acuerdo con el artículo 9.1.e) de la LPH, es obligación de cada propietario contribuir, con arreglo a su cuota de participación (coeficiente), a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble. Las derramas entran dentro de esta categoría de obligaciones financieras indispensables para la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio.

Tipos de derramas: Obligatorias vs. Mejoras no necesarias

No todas las derramas son iguales ni requieren el mismo nivel de consenso para ser aprobadas. La legislación española distingue claramente entre las obras necesarias para el mantenimiento del edificio y aquellas que son de mera mejora estética o de recreo.

1. Derramas para obras necesarias y de accesibilidad (Obligatorias)

Según el artículo 10.1 de la LPH, la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes. Esto incluye los trabajos necesarios para garantizar la seguridad, estanqueidad y habitabilidad del edificio.

Dentro de este grupo destacan:

• Reparaciones urgentes: Arreglo de fachadas con desprendimientos, reparación de bajantes, humedades estructurales o sustitución de calderas comunitarias averiadas.
• Accesibilidad universal: Instalación de rampas, salvaescaleras o ascensores cuando lo soliciten propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. En este caso, el importe repercutido anualmente (descontando subvenciones) no puede exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes para que sea obligatorio, aunque si excede, el resto puede ser asumido por quienes lo solicitaron o aprobarse por mayoría.

2. Derramas para mejoras no necesarias (Voluntarias o suntuarias)

Reguladas en el artículo 17.4 de la LPH, son aquellas obras de mejora que no son requeridas para la conservación, habitabilidad o seguridad del edificio (por ejemplo, pintar el portal de un color de moda, instalar cámaras de seguridad no urgentes o construir una piscina).

Si el coste de estas mejoras excede del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que disienta de la decisión no está obligado a pagar la derrama, ni se modificará su cuota, incluso aunque no se le pueda privar de la mejora o ventaja (salvo en casos específicos donde sea físicamente imposible separar el uso, en cuyo caso se aplican reglas especiales).

¿Cómo se aprueba una derrama? Trámites prácticos paso a paso

Para que una derrama sea legalmente exigible a los propietarios, la comunidad debe seguir un procedimiento estricto. Cualquier defecto de forma en la convocatoria o en la junta puede ser motivo de impugnación judicial por parte de los propietarios disconformes.

A continuación, se detallan los pasos prácticos que debe seguir la administración de la comunidad:

Paso 1: Convocatoria de la Junta de Propietarios

El presidente o el administrador de fincas debe convocar una Junta de Propietarios (ya sea Ordinaria o Extraordinaria). En el orden del día se debe especificar claramente que se va a tratar la aprobación de la obra y el presupuesto de la derrama. No es legal aprobar una derrama bajo el cajón de sastre de "Ruegos y preguntas".

Paso 2: Presentación de presupuestos

Durante la junta, se deben presentar diferentes presupuestos (se recomienda un mínimo de 3 presupuestos de empresas distintas para obras de gran envergadura) para que los vecinos puedan comparar precios, calidades y plazos de ejecución.

Paso 3: Votación y mayorías necesarias

Dependiendo del tipo de obra, la LPH exige diferentes mayorías:

• Unanimidad (100% de propietarios y cuotas): Para modificar los estatutos o alterar la estructura esencial del edificio.
• Mayoría simple (tres quintos de propietarios y cuotas - 60%): Para el establecimiento o supresión de servicios de portería, conserjería o vigilancia.
• Mayoría simple (mitad más uno de propietarios y cuotas - 51%): Para obras de habitabilidad, conservación o la instalación del ascensor (cuando se considera obra de accesibilidad obligatoria bajo el artículo 10.1.b o por acuerdo ordinario).
• Un tercio de los propietarios (33,3%): Para la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones comunes o sistemas de aprovechamiento de energía solar.

Paso 4: Redacción del acta y notificación

Una vez aprobada la derrama, el secretario de la junta debe redactar el acta detallando el acuerdo, el presupuesto elegido, el importe total de la derrama, el sistema de reparto (habitualmente por coeficiente de participación) y el calendario de pagos (por ejemplo, 6 cuotas mensuales de 50 €). El acta debe enviarse a todos los propietarios en un plazo máximo de 10 días naturales.

Propietarios vs. Inquilinos: ¿Quién debe pagar la derrama?

Esta es una de las consultas más recurrentes en el área de alquiler y vivienda. La regla general es clara y contundente: el obligado al pago de las derramas ante la comunidad de propietarios es siempre el propietario de la vivienda (el arrendador), nunca el inquilino.

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que las partes pueden pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble sean a cargo del arrendatario. Sin embargo, para que esto sea válido, el contrato de alquiler debe constar por escrito, especificar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato y referirse únicamente a gastos ordinarios.

Las derramas extraordinarias (como la reparación de una fachada o el cambio de ascensor) incrementan el valor patrimonial del inmueble y corresponden a la propiedad. Por tanto, no se pueden repercutir al inquilino de forma arbitraria a mitad de contrato.

Ejemplos prácticos de cálculo y reparto de derramas

Para entender mejor cómo se aplican estas reglas en la vida real, analizamos dos escenarios habituales:

Ejemplo 1: Reparación de fachada (Obra necesaria)

Imaginemos una comunidad de 10 vecinos donde el edificio presenta desprendimientos en la fachada. El coste total de la reparación asciende a 12.000 €.

• Aprobación: Al ser una obra de conservación necesaria para la seguridad del edificio (Art. 10.1 LPH), no requiere votación de aprobación de la obligación de hacerla (es obligatoria por ley), pero sí se vota el presupuesto. Se aprueba por mayoría simple el presupuesto de la empresa "Reformas Express".
• Reparto: No se divide a partes iguales (salvo que los estatutos digan lo contrario). Se reparte por coeficiente de participación.
• El caso de Carlos: Carlos es propietario de un ático que tiene un coeficiente del 12%. Su vecino del bajo, Luis, tiene un coeficiente del 8%.
• Carlos tendrá que pagar: 12.000 € x 12% = 1.440 €.
• Luis tendrá que pagar: 12.000 € x 8% = 960 €.
• Ambos están obligados al pago por ser una obra de seguridad y conservación.

Ejemplo 2: Propietario con vivienda alquilada

María tiene alquilado un piso a Juan por 900 € al mes. El contrato de arrendamiento se rige por la LAU vigente. La comunidad aprueba una derrama de 1.500 € para la instalación de un sistema de videovigilancia en el portal (obra de mejora no necesaria para la habitabilidad).

• ¿Quién paga a la comunidad? María (la propietaria) debe abonar los 1.500 € a la comunidad. Si no lo hace, la comunidad la demandará a ella, no a Juan.
• ¿Puede María exigirle a Juan el pago de la derrama? No. Al tratarse de una derrama extraordinaria de mejora, Juan (el inquilino) está exento de este pago. María debe asumir el coste íntegro como una inversión en su propiedad.

Errores que debes evitar

Cometer errores en la gestión, aprobación o impago de una derrama puede acarrear serias consecuencias financieras y legales. Evita los siguientes fallos:

• Dejar de pagar una derrama por disconformidad: Si consideras que una derrama es ilegal o injusta, nunca dejes de pagarla unilateralmente. El impago te convertirá en propietario moroso, perdiendo tu derecho de voto en las juntas y exponiéndote a un proceso monitorio de reclamación de cantidad (LEC). Lo correcto es pagar "bajo protesta" e impugnar judicialmente el acuerdo de la junta en los plazos que marca el artículo 18 de la LPH (generalmente 3 meses para acuerdos contrarios a la ley o estatutos, o 1 año para actos gravemente perjudiciales).
• Aprobar derramas en el apartado de "Ruegos y preguntas": Cualquier derrama económica debe figurar explícitamente en el orden del día de la convocatoria de la junta. Si se aprueba fuera de este orden del día, el acuerdo es nulo de pleno derecho y fácilmente impugnable por cualquier vecino ausente o disconforme.
• No comprobar las deudas al comprar una vivienda: Al comprar un piso en España, el comprador adquiere también la obligación de responder de las deudas de la anualidad corriente y de los 3 años naturales anteriores (artículo 9.1.e de la LPH). Si hay derramas aprobadas antes de la compra pero que se devengan después, el nuevo propietario deberá asumirlas, salvo pacto en contrario con el vendedor. Exige siempre el "Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad" antes de firmar ante notario.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué pasa si un propietario se niega a pagar una derrama aprobada?

Si la derrama ha sido aprobada conforme a la ley y las mayorías exigidas, su pago es obligatorio. Si un propietario se niega a pagar, la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento judicial monitorio (regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil - LEC) para reclamar la deuda de forma rápida. Además, el propietario moroso perderá su derecho a voto en las juntas de vecinos hasta que se ponga al corriente de pago.

¿Existe un límite de dinero para las derramas obligatorias?

No existe un límite económico absoluto para las obras de conservación y seguridad del edificio; si el tejado se cae, hay que arreglarlo cueste lo que cueste. Sin embargo, para las obras de accesibilidad (como la instalación de un ascensor o rampa), el límite para que sea obligatorio sin necesidad de voto mayoritario es que el coste anual repercutido no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

¿Puede un local comercial negarse a pagar una derrama del ascensor o del portal?

Por regla general, los propietarios de locales comerciales están obligados a contribuir a todos los gastos comunes según su coeficiente de participación. Solo estarán exentos de pagar derramas de elementos comunes (como el ascensor o la limpieza del portal) si los Estatutos de la Comunidad de Propietarios contienen una cláusula de exoneración expresa para dichos locales.

¿Se puede aplazar o fraccionar el pago de una derrama?

Sí, pero el fraccionamiento debe ser aprobado por la junta de propietarios al establecer el plan de pagos de la derrama. Si un vecino atraviesa dificultades económicas particulares, puede solicitar un aplazamiento individual al presidente o administrador, pero la concesión dependerá de la voluntad y acuerdo de la junta de vecinos.

En resumen

• Las derramas son aportaciones extraordinarias para sufragar gastos que quedan fuera del presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios.
• La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue entre derramas obligatorias (conservación, seguridad y accesibilidad) y derramas para mejoras no necesarias (voluntarias).
• Para que una derrama sea legalmente exigible, debe aprobarse en Junta de Propietarios, figurar en el orden del día y alcanzar las mayorías exigidas por la LPH.
• El propietario (arrendador) es siempre el responsable legal del pago de las derramas ante la comunidad, nunca el inquilino.
• El impago de una derrama aprobada legalmente faculta a la comunidad a iniciar un proceso monitorio de reclamación judicial contra el propietario moroso.

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